Риск недействительной сделки: как себя обезопасить

Вы купили квартиру и вдруг узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Можно ли отстоять свои права и как подстраховаться от таких рисков?

Какие сделки могут оказаться недействительными:

- Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение. В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.

- С заниженной ценой. После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

- На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.

- Продавец не выполнил требования семейного законодательства - например, не получил согласие на продажу от другого супруга, имеющего право на долю в квартире.

- Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних.

- Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире.

- Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

- От имени продавца договор заключал представитель.

- Сделка совершена по поддельным документам.

- Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной:

Один год - договор расторгается как оспоримый - в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.

Три года - сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.

Десять лет - максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Важно помнить, что отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста. Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец - юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян. Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем. Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте.

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Как доказать добросовестность:

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят. Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей.

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что нужно для этого:

- Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.

- Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.

- Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.

- Узнать, все ли выписаны из квартиры.

- Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.

- Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.

- Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.

- Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.

- Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.

- Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Необходимо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними. Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы.

Что делать, если сделку пытаются признать недействительной:

Если подается претензия, и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

1. На претензии нужно отвечать, а в суде  обязательно участвовать.

2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд.

3. Если сделка удостоверялась нотариусом, нужно обязательно требовать привлечения его в процесс.

4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение.

Если  решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, то попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги или доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.

Источник: https://news.ners.ru/risk-nedejstvitelnoj-sdelki-kak-sebya-obezopasit.html