Сделки с участием несовершеннолетних: как избежать проблем

Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Рассмотрим, на что нужно обращать внимание.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован, является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать.

3. Ребенок собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки. Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал.

Тут есть несколько вариантов:

- Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней. В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей. В таком случае при покупке квартиры, где проживает несовершеннолетний нужно узнать о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей.

- Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Материнский капитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников. Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры.

Получение разрешения опеки на сделку

Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:

- копии паспортов всех собственников недвижимого имущества.

- документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего.

- копии правоустанавливающих документов на недвижимость.

- документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего.

- письменное согласие собственников жилого помещения.

- письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом.

- информация о рыночной стоимости жилого помещения.

- копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана.

- единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

- для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;

- для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Источник: https://nn.cian.ru/stati-nesovershennoletnie-v-sdelke-kak-izbezhat-problem-315735/