Чужая ипотека. Опасно ли покупать квартиру, которая в залоге у банка?

В последнее время россияне теряют интерес к ипотеке. Число выданных ипотечных кредитов в мае сократилось на 27% - свидетельствуют данные бюро кредитных историй «Эквифакс».

Спустя год после запуска программы льготной ипотеки соотечественники начали избавляться от залогового жилья, так как не тянут ежемесячные платежи. Резко выросло число квартир с обременением, выставленных на продажу. Есть ли риски приобретения ипотечной квартиры?

Наличие обременения создает собственнику существенные трудности, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей имущества. При залоге недвижимости ее владелец добровольно принимает на себя какое-то финансовое обязательство, в качестве гарантии его исполнения выступает жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира находится в залоге и считается обремененной.

При покупке недвижимости по слишком привлекательной цене всегда нужно помнить, что скупой платит дважды. Слишком низкая цена при наличии обременения на квартиру является сигналом о том, что недвижимость «проблемная -  предупреждают эксперты.

Если квартира покупается напрямую у собственника, согласие на сделку должен дать банк. Такая процедура требует времени либо расходов на юриста. Если жилье поделено на доли, то не обойтись без нотариуса. Это тоже расходы. Есть и общие подводные камни, например самовольная перепланировка, банк о ней может не знать.

Продажа обремененного ипотекой жилья со скидкой вызвана тем, что не каждый покупатель подходит для такой покупки. Дело в том, что для того, чтобы перекрыть чужую ипотеку, покупателю самому нужно одобриться в банке, который выкупает закладные у других финансовых организаций. Или, как вариант, у покупателя на руках должна быть стоимость квартиры в наличных.

Что касается сделки с ипотечной квартирой за наличный расчет, то необходимо провести полную проверку продавца и объекта недвижимости, собрать все необходимые документы и сведения. И только после этого деньгами покупателя, полученными по предварительному договору, погасить ипотеку продавца, далее подписать договор купли-продажи и вместе со всеми документами сдать на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Остаток средств необходимо разместить на безопасном счете банка. Далее продавец и банк должны подать заявление о погашении записи об ипотеке, после которого Росреестр проведет государственную регистрацию права покупателя.

Если сделка заключается по схеме «ипотека покупателя на ипотеку продавца», то она проходит через банк, и шансы остаться без квартиры и без денег минимальны.

Как говорит генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин, покупка квартиры, которая находятся в залоге у банка, - это игра в русскую рулетку. «С одной стороны, хорошая цена и можно сэкономить, с другой стороны, существуют риски расторжения договора по ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Срок исковой давности по таким сделкам, согласно ст. 181 ГК РФ, составляет три года со дня исполнения сделки. Таким образом, купив квартиру из-под залога, покупатель рискует потерять ее в течение трех лет», - отмечает он.

Более половины жилья покупается в ипотеку. Скорее всего, на рынок будут выходить объекты недвижимости с обременением, при покупке которых использовался минимальный первоначальный взнос (до 20%), а также квартиры на первичном рынке.

Эксперты также отмечают, что около года назад в Госдуму внесли законопроект, предоставляющий возможность гражданам самостоятельно продавать ипотечное жилье. То есть в ситуации, когда уже невозможно выплачивать кредит, у человека появится шанс быстрой реализации жилья конкретному покупателю без исполнительного производства и торгов. Это еще больше расширит рынок. Законопроект был разработан совместно с Центробанком и принят в первом чтении в декабре прошлого года.

 

Источник: https://aif.ru/money/mymoney/chuzhaya_ipoteka_opasno_li_pokupat_kvartiru_kotoraya_v_zaloge_v_banke