Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке
Новостройки у покупателей пользуются популярностью. Государственные субсидии, предложения от банков, застройщиков и агентств недвижимости только подогревают интерес обывателя к первичному рынку. Но как не ошибиться со способом покупки и избежать рисков?
Покупка квартиры у застройщика
Когда жилой комплекс строится, то физически квартир еще не существует. Поэтому застройщики продают не недвижимость, а право требования у них определенного жилья в будущем. Это право передается дольщику на основании договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
Еще совсем недавно, буквально пару лет назад, застройщики, привлекая средства граждан, могли использовать деньги по своему усмотрению. Но с 2019 года государство, не заинтересованное в росте армии обманутых дольщиков, обязало девелоперов реализовывать квартиры с использованием эскроу-счетов. Суть этого способа проста. Дольщик открывает в банке специальный счет, на который кладет деньги за будущее жилье. И только после того, как застройщик выполнит свои обязательства и введет дом в эксплуатацию, банк перечислит ему эти средства. То есть теперь застройщик не имеет доступа к деньгам дольщика по своему желанию, а может забрать их только после того, как банк получит документы, свидетельствующие об окончании строительства. А строить дома фирма может на собственные средства либо на деньги, которые возьмет в долг у банка (проектное финансирование). Банк в этом случае следит за рациональными тратами застройщика и сроками сдачи проектов в срок. Большинство застройщиков в нашей стране уже перешли на строительство через эскроу-счета.
Необходимо отметить, что переход на эскроу и проектное финансирование привел к увеличению стоимости жилья, так как теперь для строительства нельзя использовать условно бесплатные средства дольщиков, а за кредит приходится отстегивать банку определенный процент. Поэтому при прочих равных жилые комплексы, реализуемые через эскроу-счета, дороже тех, которые строятся без эскроу (на рынке еще остались объекты, которые достраиваются по старым правилам). Каждый выбирает для себя - переплачивать за эскроу и осознавать, что деньги в безопасности, либо экономить и подвергаться дополнительному риску, нередко приводящему к статусу обманутого дольщика.
Застройщику невыгодно выводить весь жилой комплекс в продажу единовременно, поэтому в открытую продажу часто поступают пулы по 60-80 квартир, каждый последующий раз с повышением цены. (Как правило, такие схемы прописаны в соглашении с банком - кредитором застройщика.)
Способы расчёта за квартиру
Все знают, что приобрести квартиру на первичном рынке можно и не имея всей суммы на руках. Большинство покупок совершается при помощи ипотеки. При единовременной оплате застройщики обычно предоставляют скидку. Ее размер может колебаться от 5 до 20% в зависимости от ситуации на рынке. Ипотеку застройщик тоже приравнивает к единовременной оплате.
Покупка квартиры в рассрочку
Еще одним вариантом покупки недвижимости является рассрочка платежей. Она выгодна в тех случаях, когда потенциальный покупатель располагает существенным первоначальным капиталом и отдает себе отчет, что он в силах закрыть недостающую сумму в короткий промежуток времени относительно ипотеки. У всех застройщиков индивидуальные условия предоставления рассрочки (у кого-то ее может и не быть совсем), но, как правило, размер первоначального взноса составляет не менее 50% от стоимости объекта, а период рассрочки может быть и всего полгода, а может быть растянут до момента окончания строительства.
К плюсам рассрочки следует отнести то, что застройщики более лояльны к потенциальным покупателям, чем банки, предоставляющие ипотеку. Если банк отказал в ипотеке, это не значит, что застройщик откажет в рассрочке. Стоит также отметить, что при использовании рассрочки большинство застройщиков не применяют скидки по своим программам лояльности или прибавляют к рыночной цене квадратного метра некоторую сумму - фиксированную или исчисляемую в процентах.
Не каждый застройщик предоставляет рассрочку на все свои жилые комплексы, как правило, это точечные предложения. Поэтому для начала следует позвонить на горячую линию компании, чтобы узнать, на какие жилые комплексы распространяется рассрочка и на каких условиях. Если на подходящий вам ЖК рассрочки нет, рассмотрите иные способы покупки. Так, тем, кто уверен, что соберет недостающие денежные средства за небольшой период времени (четыре – семь месяцев), может подойти бронирование.
Бронирование
Не всегда есть возможность провести сделку с новостройкой в очень короткий срок. Договоры бронирования хороши тем, что они позволяют потенциальному покупателю зафиксировать конкретный объект и его стоимость на определенный срок, при этом не имеет значения, закончено строительство дома или еще нет. В большинстве случаев услуга является платной, сумма зависит от периода бронирования.
К бронированию объекта нужно подходить взвешенно. Если не успеете выкупить квартиру в срок, установленный соглашением, то ваши денежные средства сгорят - их застройщики не возвращают, а объект вновь отправится в открытую продажу, и его сможет купить любой, но уже по текущей рыночной цене.
Условия программ бронирования бывают разные: в некоторых договорах плата за бронирование не входит в стоимость приобретаемого объекта, в некоторых - входит, что делает их несколько более выгодными.
Трейд-ин
Трейд-ин относительно недавно перекочевал на рынок недвижимости. Застройщики, реализующие свои квартиры через сервис трейд-ин, имеют дочерние организации либо партнеров - агентства недвижимости. Сам застройщик не выкупает у клиента недвижимость и не ставит ее на свой баланс, регистрируя право собственности на себя. Клиент обращается к застройщику с заявлением о покупке через трейд-ин и бронирует понравившуюся квартиру, фиксируя ее цену. Как правило, срок бронирования не превышает четырех месяцев. Программа в большинстве случаев распространяется как на готовое жилье, так и на жилье в процессе строительства. За период бронирования партнеры застройщика пытаются реализовать квартиру заявителя по демпинговой цене - как правило, она ниже рыночной на 15–25%.
Обмен квартир
Не всегда можно спрогнозировать свое будущее, особенно когда дело касается пополнения в семье. Мало кто из застройщиков это афиширует, но большинство из них идут навстречу своим клиентам и готовы вести переговоры по так называемому обмену жилья в рамках одного и того же ЖК или в рамках иных проектов того же застройщика. В этой схеме выигрывают все. Покупатель без лишних действий, затрат и рисков приобретает то, что ему по душе, у того, кому уже доверяет, а застройщик привлекает больше денежных средств, ведь продажа трехкомнатной квартиры для него выгодней, чем студии или однокомнатной.
Как это происходит? Производится оценка ДДУ заявителя из расчета метража по актуальной или близкой к ней цене. Далее заявитель выбирает квартиру из пула застройщика, находящуюся в свободной продаже. Когда застройщик и заявитель определились с объектом, разницей в метраже, стоимостью доплаты и источником финансирования (например, разница в стоимости будет покрываться ипотекой), они подписывают соглашение о расторжении текущего ДДУ и заключают новый ДДУ, который регистрируется и в счет которого производится взаимозачет.
Покупка через переуступку
Переуступка, или, как еще ее называют, уступка прав требования, распространена на рынке не меньше, чем покупка по ДДУ напрямую от застройщика. Продавцом права требования может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Уступки выводятся на рынок по разным причинам. Например, инвестор купил жилье (точнее, право требования на него) на ранних стадиях строительства, а реализует, когда цена уже подросла.
По сравнению с покупкой напрямую от застройщика переуступки выглядят интереснее - они дешевле. Но стоит заметить, что рисков покупки через уступку кратно больше. Не всё, что есть на рынке, можно купить: некоторые застройщики накладывают вето на уступку прав до определенного момента - до 60% готовности дома или до тех пор, пока не будут проданы 50% квартир. Так застройщики пытаются бороться с инвесторами, продающими квартиры дешевле, чем они сами.
Сделку по уступке можно оспорить, добившись в суде ее признания недействительной, если она проведена с нарушением закона, например, заключена недееспособным гражданином. Право требования является предметом споров по разделу имущества между супругами, наследственных споров, споров о банкротстве гражданина или организации, где продавец выступает субсидиарным должником. Это лишь малая часть того, что может поджидать покупателя при подобных сделках.
При выборе схемы покупки жилья нужно всегда быть предельно осторожным, взвешивать все за и против и не стесняться обращаться за помощью к профессионалам.
Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/265171/