Как продать квартиру в ипотеке

Вы купили квартиру в ипотеку, но жизненные обстоятельства изменились  и теперь её нужно продать. Разберём, как правильно продавать недвижимость, кредит за которую еще не выплачен.

Условия ипотечных договоров в банках отличаются - финансовые организации по-разному реагируют на попытки заемщиков продать квартиру, которая находится в залоге. Поэтому единого механизма заключения подобных сделок не существует.

Собственность и обременение:

Вкратце механизм покупки ипотечной квартиры таков.

- Покупатель (впоследствии он станет продавцом) решает купить квартиру и обращается за кредитом в банк.

- Банк одобряет кредит и оформляет закладную. Покупатель становится собственником.

- Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга: эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.

В первую очередь владелец должен известить банк, в котором оформлялся кредит, о намерении продать ипотечную квартиру. Лучше это сделать еще до подачи объявления. У разных кредитных организаций процедуры переоформления ипотечных займов отличаются, поэтому надо выяснить, какой отдел вашего банка занимается этой темой. Если в банке не возражают против продажи ипотечной квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора.

При поиске покупателей некоторые продавцы сразу указывают в объявлении, что объект находится в ипотеке. Это может отсекать значительную часть потенциальных приобретателей, эффективнее сообщать об особых условиях продажи в телефонном разговоре - так больше шансов понять, насколько человек готов к усложненной сделке.

Когда покупатель найден дальше все будет зависеть от его финансовых возможностей и кредитной истории. Возможны три варианта развития событий:

Вариант 1. Покупатель вынужден тоже брать кредит, потому что у него нет необходимой суммы, чтобы разом расплатиться за покупку. Банк проводит проверку и решает, переоформлять ипотеку на нового клиента или нет.

Вариант 2. У покупателя есть достаточная сумма, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счет деньги, банк снимает обременение, и сделка благополучно регистрируется.

Вариант 3. Новый заемщик подходит под банковские критерии, с документами всё в порядке. В этом случае ипотека переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо в другом - на выбор покупателя.

Важно не забывать, что пока идет процесс согласования, ежемесячные платежи по ипотеке все равно надо вносить.

Случай, когда банк продавца отказывается переоформлять ипотеку на покупателя:

Со стороны ситуация выглядит странно: вы хотите продать квартиру, нашли покупателя, но вам не позволяют провести сделку. Это законное требование банка: именно он является залогодержателем и имеет право выступать против сделки. Именно поэтому и нужно еще до подачи объявления о продаже обсудить вопрос с организацией-кредитором.

Рефинансирование:

Альтернативный вариант - рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Для этого продавец должен предоставить тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки той самой квартиры, которую теперь продает. После одобрения банка можно выходить на сделку.

 

Источник: https://news.ners.ru/prodat-kvartiru-v-ipoteke-—-slozhno-no-vozmozhno.html